マンションリフォーム
マンションリフォームのポイント
分譲マンションのような集合住宅の場合、専有部分であってもすべて自由にリフォームできるというわけではなく、法律や規約にもとずいておこなう事が原則になっています。
ここでは、マンションリフォームの注意点やポイントをご紹介します。
知っておきたい法律
区分所有法とリフォーム可能な範囲
マンションで共同生活をおくるには、一定のルールが必要です。このルールの基本になる法律が「建物の区分所有等に関する法律」（略称「区分所有法」）です。区分所有建物とは、一棟の建物内に構造上区分され、独立した数戸の住戸や店舗、事務所など建物としての用途に供することができるものがあり、かつ２人以上の区分所有者のいる建物のことを指します。
分譲マンションはその１つです。そして住戸のほかに共用の玄関や廊下、機械設備など居住者が共同で使用する共用部分があります。
また建物と敷地の権利は通常土地の権利と建物の権利との、全く別の権利として扱われるのですが、区分所有建物では、建物の区分所有権と敷地についての権利は原則として一体となっています。
この権利が「区分所有権」で、区分所有権の対象となっている所を「専有部分」といいます。それ以外の所はすべて「共用部分」といい、このように区分所有法で定められている共用部分を「法定共用部分」といいます。
さらに、構造上あるいは使用上独立していても、集会室や管理人室は、マンション全体のためのものですので、「共用部分」と定めています。このようにマンションそれぞれの状態に合わせて決めた共用部分のことを「規約共用部分」といいます。
また、区分所有権をもつ人を「区分所有者」といい、区分所有者全員で、「管理組合」を構成します。
このように、区分所有法は、区分所有者一人ひとりの権利と、区分所有者全体の権利を守るとともに、共用で使用する敷地や建物の維持管理や、マンションでの暮らしを円滑にするための義務を定めたものです。
ベランダ、玄関のように普段、個人の専有部分のように使える箇所でも「専有使用部分」ということで、メンテナンスはできてもリフォームは出来ません。
つまり、マンションリフォームでは、個人がリフォーム出来るのは「専有部分」だけで「共有部分」「専有使用部分」に関しては工事が出来ないわけです。
マンションリフォームを行うには、このように区分所有法によって定められた「専有部分」と「共有部分」「専有使用部分」をしっかりと理解しておく必要があります。
※一般的な例
専有部分…コンクリートなどの構造体で囲まれた内側の部分(住戸部分)
専用使用権…共用部分を排他的に特定の人が使用できる権利のこと。バルコニーや専用庭などがある。
共用部分…構造体部分等
管理組合と管理規約
区分所有者全員の共有財産であるマンションを円滑に管理・運営するための基本となるのが、管理規約です。
この管理規約は、区分所有法をベースに管理組合がつくります。この中にはマンションリフォームに関する制限を設けている場合があり、管理組合への届け出、近隣住民の理解、使用する建築材の制限などが盛り込まれることになります。
まず、マンションリフォームを行う前に規約にどの様なことが書かれているのかを調べておきましょう。
その他関係する法律では消防法があります。これは火災を防ぐという見地から火災報知器の設置や使用できる内装材などが決まっています。
また、水道法、ガス事業法、電気事業法などもマンションの構造に関する法律がありますので、しっかりと確認する必要があります。
マンションの構造と設備を確認しましょう
マンションの構造
マンションの構造には、鉄筋コンクリート造（RC造）、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）、鉄骨造（S造）があります。
さらに、鉄筋コンクリート造の場合には、ラーメン構造形式と、壁式構造形式があります。これらの構造にはそれぞれ特徴があるので、リフォームの際には自分のマンションの構造を知っておく必要があります。
☆壁式構造は室内がすっきりしている
壁式構造は、耐力壁（柱や梁の代わりに建物の荷重を支える壁）を均等にバランスよく配置することで建 物の荷重を支えるものです。柱や梁をもたないので、室内がすっきりしますが、耐力壁が住戸内に配置されているため、間取りの変更の自由度はあまり高くありません。
壁式構造のマンションでは、住戸内の間仕切り壁に、撤去できない厚い耐力壁と、撤去できる薄い壁があるので、リフォームの際にはよく調べておくことが大切です。
☆広い空間がとれるラーメン構造
「ラーメン」はドイツ語で、英語の「フレーム」とほぼ同義語です。ラーメン構造とは柱と梁を剛接合（ボルトや溶接などで部材と部材を着けること）して一体化させて枠をつくり、荷重を支えるものです。広い空間や大きな開口（窓やドアのこと）を設けられることが特徴で、住戸内の間取りの自由度が高い構造です。
ただし、室内に柱型や梁型が出てしまうのが難点です（最近では、ラーメン構造でも住戸内に柱型、梁型が出ないように設計したマンションもある）。
鉄骨鉄筋コンクリート造とほとんどの鉄骨造のマンションがこのラーメン構造でつくられており、鉄筋コンクリート造でもラーメン構造のマンションがかなりの割合をしめます。
マンションの設備
設備の交換や移動については、現状の配管や排気がどのような方式になっているかによって、できることとできないことがあります。
たとえば、トイレの排水方式や浴室、キッチンなどのスラブ下配管などは替えることができません。また、排水には水勾配の問題があるので、移動できる距離が限られる、などといったことがあげられます。
エアコン、電気式床暖房、食器洗浄乾燥機などの電気容量の大きな設備を増設するにあたっては、契約アンペア数を上げなければならない場合もありますが、マンション全体の電気容量によっては、各戸の上げられる契約アンペア数が限られてきます。
音の問題
マンションはさまざまなライフスタイルをもつ家族が、上下左右隣り合って住んでいるので、音に対する配慮が必要になります。
生活音の問題としては、床材をフローリングにするときの、階下の住宅への影響があります。管理組合で遮音等級が決められている場合はそれにしたがって行いますが、下の方にもその旨を伝えておく配慮が必要です。
また、工事で発生する音や振動も、トラブルの元になることが多いので、工事方法の検討や、工事に先立っての挨拶が重要になってきます。
工事上の制約
マンションでは、搬入経路としてのエレベーターや階段の広さにより、家具や資材などの搬入できる大きさが限られてくるので、プランの段階で検討が必要です。
マンションリフォームも当社におまかせください
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工事中はお客様はもちろん、近隣の皆様、管理組合様にもご迷惑をかけないよう十分な配慮をいたします。
また、工事後の保証やアフターサービス、メンテナンスも充実しております。
スケルトンリフォーム
ご自宅マンションや新しく購入する中古マンションの内部をすべて解体し（スケルトン状態）、間取り構成、内装デザインを一新して空間に新しい価値を生み出すという考え方です。
通常の設備機器の入れ替えや表面的な改装が主なリフォームと違い、目に見えない水道管や電気配線などの諸設備までまったく新しくできます。
スケルトンリフォームは水廻りの配置やマンション特有の構造上の制限を除けば基本的に自由設計が可能です。
間取り構成や動線などを再構築しながら下地工事からすべてやり直し、新築同様のあなただけのオリジナル空間づくりが可能です。
リフォームをする際の仮住まいやお引越しの手配もお任せ下さい。
防音リフォーム
生活の中で何かと気になる”音”。”音”は快適に思うときもあれば、煩わしく思うときもあります。
おすすめするのは「遮音・防音」リフォーム。
ペットの無駄吠えやお子さまの騒ぐ音などご近所の方への”配慮”から、楽器の演奏やオーディオルームなど趣味を思いっきり”楽しむ”ためなど、
お客さまのさまざまな悩みや希望を叶えます。
防音・遮音性能を高める内装材料（防音床材・防音パネル・遮音パネル・遮音シートなど）と防音性の高い建具を併用すれば効果的です。
中古マンション購入前の調査に「無料で」同行いたします
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